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购房不慎买凶宅,主张退款有依据

2017年11月08日 14:06:08 来源: 新华网

    【案情介绍】2015年9月,季某、马某夫妇通过某房产中介看中了一套位于江阴某小区的房子,两人对房屋非常喜爱,当场交付了买房定金,并很快就付清了全额房款。正当夫妻俩满心欢喜打算对新房装修之际,季某听说该房屋曾有人自缢身亡,按俗话说他们刚买的新房是一套不折不扣的凶宅。夫妻俩在得知这个消息后,当初的满心欢喜变成了晴天霹雳,这套房子也成了烫手山芋让他们寝食难安,但该房屋已完成了过户手续,因此,如何退房就成了夫妻俩生活中头等大事。夫妻俩在此之后多次找到蔡某,想和其协商退房退款,但蔡某均以房子已经过户为由不予同意。最后,经过夫妻俩多方咨询,决定以司法途径解决这一问题,季某、马某以原房主蔡某、房产中介为被告向江阴法院起诉。

    【审判结果】撤销原告季某、马某与被告蔡某之间的房屋买卖合同;被告蔡某返还原告季某、马某购房款本息151万余元,并承担相应利息损失;被告蔡某赔偿原告季某、马某契税、房屋转让手续费、中介费、律师费等各项费用7万余元;原告季某、马某将房屋返还被告蔡某,并配合办理房产转移手续,房屋因房产转移登记产权的费用由被告蔡某承担;驳回原告季某、马某的其他诉讼请求。

    【裁判说理】

    在庭审过程中,季某、马某诉称,他们经房产中介看中了蔡某的房子。2015年9月,两人就与蔡某及房产中介签订了《房地产居间合同》,约定该房产总价为150万元。后又与蔡某签订《二手房买卖合同》,并支付给蔡某购房款80万元和中介费8000元,签订当日,双方就办理了过户手续,两人并为此花费42000余元。后来,在两人装修过程中听闻房主蔡某的儿媳曾在房屋主卧卫生间自缢,两人立即与蔡某交涉打算退房,蔡某并未否认事实但认为这是其家庭私事,没有义务告诉两人,故她不同意退房。因此,季某、马某认为蔡某构成欺诈、房产中介隐瞒事实,故要求撤销买卖合同,蔡某承担两人为本案支出的包括过户费、律师费等在内的相关费用,且中介应退还中介费。蔡某辩称,对季某、马某主张产生的各项费用没有异议,但是她认为季某、马某是在知晓其儿媳死亡的情形下与她订立的合同,双方订立的合同真实有效,她没有欺诈情形。房产中介辩称,中介并不认识蔡某,更谈不上有欺诈行为,只是帮助季某、马某找房源并陪同其上门看房,中介收取的中介费也是符合规定的。

    关于蔡某未告知其儿媳自缢身亡是否构成欺诈,江阴法院经审理认为,按日常生活经验及民间习俗,客户购买房屋,都会挑选没有发生过非正常死亡事件的房屋。房屋若发生非正常死亡事件,通常会被认为不吉利,往往使房屋价值大幅下降。案涉房屋曾发生非正常死亡事件的信息对其蔡某与季某、马某之间的合同能否订立,或者订立的条件产生了实质性的影响,按照诚实信用原则,蔡某在签订合同时应向季某、马某披露该信息。蔡某交易时未对两人披露该信息,致使两人在不知该房屋内曾发生死亡事件的情形下购买了该房屋,使两人无法达到其购买房屋的预期使用目的和利益。因此,季某、马某据此提出撤销案涉房屋买卖合同的请求本院予以支持。关于房产中介在季某两人与蔡某买卖二手房的过程中是否存在参与隐瞒的问题。本院认为房产中介并非房屋出卖方,季某、马某亦没有证据显示房产中介参与隐瞒,故季某、马某诉请撤销其与房产中介的房地产居间合同并返还中介费的请求本院不予支持。关于季某、马某损失的赔偿问题。本院认为合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。被告蔡某未将其儿媳自缢于案涉房屋的信息披露,应当承担过错责任。诉争房屋买卖合同被撤销后,被告蔡某应返还季某、马某购房款150万元并赔偿损失,季某、马某则应将诉争房屋返还被告蔡某。关于季某、马某律师费用损失的承担问题。本院认为,合同当事人在订立合同时,可以在合同中约定解决争议的方法,并将其纳入合同,成为合同条款的一部分。合同约定的争议解决方法的条款,具有独立存在的特性,不因合同终止或者无效而失去效力,反而因此而得以实施。双方订立的房地产居间合同第十一条明确约定违约方承担律师费……等所有费用。因此季某、马某要求蔡某承担本案律师费的诉请,符合房地产居间合同的约定,也未超出江苏律师收费标准,故本院予以支持。

    蔡某不服判决,向无锡中院提起上诉。后因其未按时缴纳二审上诉费,无锡中院遂裁定本案按自动撤诉处理。江阴法院一审判决发生法律效力。

    【法官评析】

    本案最大焦点在于蔡某未告知季某、马某案涉房屋内发生过非正常死亡事件的行为能否构成欺诈,能否导致合同撤销的法律效果。根据合同法第五十四条关于合同撤销情形的表述,当事人一方在违背其真实意思的情况下订立的合同,即属于可撤销合同,而欺诈仅为导致当事人违背真实意思的手段之一。另外,导致可撤销合同的欺诈行为也应当分为积极欺诈和消极欺诈来分别论述,积极欺诈即一般意义上的欺诈行为,而消极欺诈为当事人一方故意不将会影响合同订立与否的重大事实披露给另一方,导致另一方在不知情的情况下做出了违背真实意思的表示。本案中,蔡某的行为应当属于消极欺诈,蔡某虽然未有一般意义上的欺诈行为,但其在明知案涉房屋有非正常死亡会影响合同订立的情况下,故意不将该情况披露给季某、马某,从而使得季某、马某在不知情的情况下订立了案涉房屋买卖合同,因此该合同订立是违背了季某、马某的真实意思表示,属于可撤销合同。

    同时,购房者在买房之时对房屋历史要了解清楚,买房切忌冲动行事,不可只听信房主一面之词,应当从侧面多方了解,买到自己称心如意的房子。(李峰)  

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