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房屋预售期房价上涨 差额损失由谁承担

2017年12月05日 18:08:52 来源: 新华网

    【案情介绍】

    2015年11月,田某与江阴某房地产公司签订《认购书》一份,并当场交付定金20000元,约定由她认购房地产公司开发的江阴某小区某单元1802号房屋。《认购书》签订后,房地产公司迟迟未与她签订商品房买卖合同,后经她了解该房屋已实际于2015年10月15日被外地法院查封,不能办理不动产权证。在双方就该房屋争议期间,该房屋建筑面积单价由《认购书》约定的5696.42元/平方米上涨至6934元/平方米。后田某诉至江阴法院要求房地产公司双倍返还定金并赔偿其诉争房屋价格上涨后的差价损失。

    【审判结果】

    解除田某与江阴某房地产公司于2015年11月1日签订的认购书,解除日期为2016年5月26日;江阴某房地产公司应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还田某定金4万元;驳回田某的其他诉讼请求。

    【裁判说理】

    江阴法院认为,2015年11月1日,出卖方江阴某房地产公司、预购方田某签订的认购书约定预购方应于2015年11月8日签订《商品房买卖合同》,该认购书的性质应为预约合同,是双方当事人为将来签订商品房买卖合同所作出的一种承诺。一方不履行订立买卖义务,对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。庭审中双方均同意解除认购书,故对田某解除认购书的诉讼请求予以支持。

    关于田某要求江阴某房地产公司赔偿除双倍返还定金之外的其他损失能否支持的问题。(一)、违反预约合同造成损害的应当赔偿损失,但预约相对于本约而言,其本身就是缔结本约的一个过程,处于订立本约的先契约阶段。因此相对本约而言,违反预约的行为既是预约违约行为,也可以视为是本约之缔约过失行为。预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围。田某主张的房屋价格上涨后的差价损失不属于其所遭受的实际损失,也不属于预约合同的损失范畴,属于本约合同履行意义上的可得利益损失,故法院不予支持。(二)、关于差旅费、误工费损失田某并未对该主张提供相关的证据予以证明,且买卖合同约定定金条款的,应首先适用定金条款,即便田某主张的差旅费、误工费客观存在,但损失的金额也未超过定金数额,故对田某要求定金和赔偿上述损失并用的请求不予支持。

    【法官评析】

    由于本案当事人在庭审中均对解除《认购书》予以同意,且房地产公司也同意双倍返还20000元定金,故本案主要焦点就在于:该房屋争议期间的房屋上涨差额和差旅费、误工费损失是否应予以支持。

    关于该争议焦点,由于本案所涉《认购书》对于当事人双方应属预约合同关系,而房地产公司未在合同签订时告知田某诉争房产已被法院查封的事实,导致之后的商品房买卖合同不能订立,房地产公司的隐瞒重大事实的行为已符合缔约过失责任的基本构成要件,故房地产公司应负缔约过失责任。根据缔约过失责任的损失赔偿范围,房地产公司应就田某的固有利益和信赖利益进行赔偿,对于固有利益,即返还田某所交定金20000元;对于信赖利益,一般应以不超过履行合同所得利益为限,但在本案中田某已主张适用定金罚则,且田某除20000元定金外再无其他实际损失,因此以江阴某房地产公司返还田某双倍定金为宜。另外,对于田某发生差旅费、误工费等损失,属缔约费用,房地产公司应予以赔偿,但由于田某未能举证证明该损失数额,且由于该损失亦属于信赖利益赔偿范围,故也应包含在双倍返还定金之中。

    在商品房预售过程中,开发商应当做好自查自检,保证预售房屋没有权利瑕疵,既能维护好交易公平安全,又能确保自身权益不受损。其次,购房者在发现所购房屋存在权利瑕疵后,应当及时与开发商协调沟通,协商无果应第一时间通过法律途径解决纠纷,以避免争议时间过长而导致的其他损失。(沈汉坤 孔春琴)

    

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