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和昌武磊:一位80后精英的地产千亿梦

2017年12月07日 19:00:27 来源: 和昌集团

    【封面人物】和昌集团董事长 武磊先生

    2017年,昔日傲娇的百亿销售,如今只排名180强

    2017年,巨头房企迎来5000亿、6000亿的新高度

    2017年,从160亿到6000亿,是百强到首强的差距

    在严重分化的中国楼市下,众多小房企提前纷纷转型,甚至转行求生;而巨头房企一边冲击5000亿,6000亿规模,一边加速多元化布局,探索新战场谋求可持续发展。此刻,唯独百亿级的中型房企,不大不小,反而最尴尬!

    他们,未来将如何抉择?企业又该何去何从?是个亟待马上解决的时代命题。

    他们是否还有迅速做大规模的战略窗口期?

    最严调控下是否依旧有机会越过千亿龙门?

    他们又该如何才能弯道超车,业绩大增长?

    ……

    带着对当下中国中型优秀房企未来战略选择和走向的热切关注,专访了力求2020年冲击千亿的和昌集团董事长武磊先生。

    武磊看市:看多地产

    房地产,是中国经济体不可或缺的一个重要行业,它本身的行业国家贡献,包括带动的50多个上下游产业,这是一个巨量的、不可忽视的价值和能量。

    为何未来楼市不是掉头向下,而是10万亿量级高位横盘?武磊认为有三大力量支撑。

    首先,未来中国城市群的人口吸附能力依旧强劲,特别是一线城市的人口涌入依然强劲。

    第二,对于已经在一、二线城市有房一族,他们对房地产依旧有巨大的更新、改善需求。第三,第二波人口红利会在未来10年、20年涌现。

    地产红利:消费升级超过人口红利和经济发展

    改善需求,是地产下半场的新蓝海!

    在武磊所关注的房地产领域,今天中国人居消费升级的刚需欲望,甚至会超过中长期的人口红利和经济增长对房地产的利好效应,这个趋势可能会至少持续8到10年,而和昌要提前抓住这波人居消费升级的风口。

    行业之变:普遍性机遇不在,只有结构性机会

    武磊强调,谈楼市平均数、谈全国市场已经没有意义,房地产开始不像过去普涨,而是更鲜明的结构性机会。

    未来只有少数房企胜出,只有少数城市地产繁荣。

    武磊政策“透视”

    如何看待新政?政府是在打压楼市吗?未来又会如何?武磊娓娓道来。

    新常态:降预期,换心态,强能力

    楼市格局已变,开发商需要及时调整预期和心态。

    调整什么了?武磊直接强调了三点:

    首先,不要对拿地后再有那么好的预期。

    其次,利润率不要那么高的期望。

    其三,如何在低利润率背景下创新突围了?答案可能是能力为王。

    楼市之进化

    未来的楼市,将会如何?

    开发商 “两大阵营”

    在武磊看来,未来房地产的格局会逐渐形成上帝的归上帝,凯撒的归凯撒的格局。即基层民生的问题由政府来解决,而市场溢价,高品质,改善,奢侈的人居,更多交给市场来解决。

    局部战场:巨无霸和本土强势房企难分“胜败”这是一个有趣的分析。

    一个是5000亿规模的房企,一个是100亿的本土老牌房企,真正个体消费者在选择的时候,大企业品牌溢价和差异并没太大。

    如果把战场放在局部市场,未必巨无霸房企就会比本土强势房企强!    

    后起之秀,和昌冲千亿

    就在2017年年初,和昌正式提出2020年冲击千亿!

    和昌截止目前土地货值储备大概有1500亿左右

    加上和昌收购的133亿莱蒙国际资产包,它未来可以贡献的产值是800亿,而且这些产值在未来2~3年释放出来,加上和昌自身的持续拿地和周转,未来冲击千亿,是有粮仓,有底气的。

    50%的复合增长率

    为并购现金流回正亮绿灯

    和昌未来,就是要建立在一个稳定的利润的基础上去追求规模。

    即销售净利率不低于10%,而ROE不低于20%,以及现金流回正在12个月以内。

    “和昌牌”并购力

    截止当下,和昌今年拿了20多个项目,基本都是并购为主,目前拿地货值突破1000亿。

    “和昌”并购力

    能力为王,钱跟能力走

    基于此,和昌战略打法也开始从资源导向转向能力导向。

    通俗的说,就是你有强能力了,就不用你去找钱,而是钱主动来找你。

    和昌收购:口碑就是力量

    和昌的“城市口味”

    基于此,和昌未来城市布局整体立足长三角,珠三角和京津冀的核心20个城市布局。基本围绕20个战略核心城市深耕+再加20个城市周边的区域轮耕。

    千亿布局: 20城*50亿的游戏入城市规模陷阱。

    高铁和轻轨的利好效应,能否持续?

    对此,这个答案武磊是相对不乐观的。

    首先,高铁和轻轨肯定会带来一些变化,但问题核心是这些人群能否长期忍受这种城际穿梭的变化和辛苦,他能否形成一个巨大的体量,能否成为一个细分市场,这需要真正思考。

    能力为王:和昌3大能力平台

    未来整个行业回报水平会逐渐回归到社会平均回报水平!

    那么,最终你靠什么来赚钱,靠什么来保障企业安全?武磊给出的答案就是能力!

    未来房地产将进入能力为王的时代。 

    第一个叫开发运营能力平台。

    第二个叫投资和募资平台。

    第三个叫资产运营平台。

    如今地产商业模式都爱讨论轻资产还是重资产?

    武磊的回答完全是新思路,即轻资产、重资产都不对,和昌更强调的是资产本身的质量和水准。

    孤注一掷“用年轻人”

    可怕和昌人:平均30岁不到,高管平均32岁

    和昌人虽然年轻,但他们大多一入行就开始做地产了。

    很多时候,年轻,是一种巨大优势。

    房地产,它不是一个高精尖的科技,不是什么生物技术、高科技、互联网、计算机,你永远在进步,你永远在领先,我永远跟不上你。但是房地产行业,你今天有新东西了,只要我愿意学,1个月能学来。

    特别是对房地产这样一个长周期的生意来说,这个学习的时间其实是很短的,我们完全可以通过我们的高效率和我们的年轻人的努力、上进的劲头弥补起来这个东西。

    和昌的人才逻辑

    和昌企业很年轻,和昌员工也很年轻。

    因为和昌公司小,和昌这些最优秀的人才,他们可以把精力倾注到每个项目上,即总共就30、40个项目,他们可以在每个项目有1\3的能力和能量;

    冲千亿的3个担忧

    冲击千亿,有何担忧?在武磊看来核心有三点。

    第一是外在的政策风险。

    即如果调控政策继续超过武磊的预期,比如再持续3、5年,这对行业杀伤力是很大的。    

    第二是个性化风险,即年轻团队的潜在风险。

    第三、如果行业调控遭遇其他外力或情况, M2继续增发,市场重新打开,所以难受的中小开发商又日子过得舒坦,那么和昌目前所依赖的收并购竞争优势,即这种快速的规模跳脱和收购平台资产包的机会,就会缺乏并购的对象和机会,这就会对冲击千亿形成一个影响。

    和昌——后起之秀,不畏艰难,谋定而后动,从资源导向向能力导向,以并购高手为隐形能力,正在未来3、5年地产舞台,上演自己冲击千亿的奋斗者故事。(怀俐)

 

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