法治
首页 要闻 图片 专题 社会 体育 文化 教育 市县 访谈
法治

无权处分不是卖方毁约的“尚方宝剑”

2017年12月28日 12:45:36 来源: 新华网

    近年来,各地房价不断上涨,卖方拒绝履行过户义务,意图再将房屋以高价出售获取更大利益,由此引发的拆迁安置房屋买卖合同纠纷迅速攀升。2016年,海门法院开发区法庭受理的房屋买卖合同纠纷案件仅为39件,而2017年受理的此类案件已高达134件,增幅超过了240%。其中,无权处分是出卖人毁约的主要抗辩理由。

    对于出卖人主张无权处分,首先应当明确卖方是否具有处分权并不影响买卖合同的效力,而是影响物权变动的效果。常见的无权处分抗辩有以下几种。

    部分拆迁安置权利人作为卖方签订房屋买卖合同。若买受人未尽审查义务主动获知是否存在其他拆迁安置权利人,而其他拆迁安置权利人拒绝出售房屋,应认定出卖人不具有处分权,但买受人可以要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿。

    有的拆迁安置权利人包含未成年子女。应认定出卖人有权以未成年子女的监护人身份处分被监护人的财产,买受人可以要求出卖人履行合同义务,协助办理过户手续。

    有的出卖人恶意规避履行过户义务,与家庭内部成员串通调换安置房屋。若出卖人仅更改了拆迁安置协议,房屋并未过户登记至家庭其他成员名下,则物权未发生变动,买受人有权依据在先订立的合同要求出卖人履行合同义务,协助办理过户手续;若房屋已调换给家庭其他成员并办理了过户登记手续,因其并非善意第三人,买受人亦有权要求其返还房屋。

    司法实践中,因出卖人无权处分致房屋所有权不能转移,买受人可按房屋差价主张损害赔偿。出卖人因房价上涨欲祭出无权处分这炳“尚方宝剑”,不仅背负了不诚信的恶名,往往还搬起石头砸了自己的脚。(兰真红)

相关稿件

【纠错】 [责任编辑: 秦文卿 ]
新华炫闻客户端下载
010070080010000000000000011111021122179336