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戴德梁行2018年半年度南京媒体发布会在宁举行

2018年07月04日 18:28:03 来源: 戴德梁行

    2018年7月4日,全球领先的房地产服务商戴德梁行在南京举行2018年半年度媒体发布会,就南京写字楼市场、长租公寓发展及资产证券化等方面进行了专业与独到的分析和解读。

    写字楼成交均价稳步上升 新兴商务区多点开花

    根据戴德梁行写字楼部的报告显示,2018年上半年,南京市整体商务格局呈现出由鼓楼、新街口、河西组成的核心区“三足鼎立”的情势,新兴商务区多点开花,实现从单核到多核的裂变。

    报告就南京写字楼的租赁、销售、土地供应和未来发展分别作了详解。在租赁市场方面,新街口、鼓楼、河西、江宁开发区四大板块租金维稳,其中江宁受新盘入市拉动,租金同比上升4%。2018年上半年租赁最为活跃的产业类型为金融业、专业服务业,成交份额近六成。

    纵观销售市场,2018年上半年南京写字楼销售市场回归理性,截止目前,全市成交均价约为18508元/平方米,相较去年同期上涨7.2%。市场整体供大于求,供求比1.85:1,相较去年略有上升,去化压力有所增加。上半年的新增供应集中于1月及4月,主要受绿地之窗、万科九都荟、证大喜马拉雅、明发财富中心、万达茂等热点盘持续入市的拉动作用影响。其中成交价格延续2015年以来的增长趋势,与2017年相比,售价上涨幅度略有下降。成交区域主要集中在雨花和浦口板块,建邺相较去年大幅放缓。

    在土地供应方面,南京上半年商办土地市场较为活跃,出让地块以浦口、玄武为主。未来五年南京写字楼市场总供应量超400万平方米,优质甲级写字楼以租赁为主,河西、鼓楼滨江、城南板块将是未来主要的供应区域。根据历史数据预测,未来五年的优质甲级写字楼租赁市场年均吸纳量约为16万平方米。

    戴德梁行南京公司副总经理杨波认为南京的商务区分布由单核向多核转变,新兴商务区是未来写字楼市场的供应主力,将吸引更多新兴产业租户入驻。随着南京写字楼品质不断提升,南京高度不断刷新, 南京的商务氛围将更加浓厚。

    戴德梁行南京公司副总经理杨波发表见解

    长租公寓发展迅猛,机遇和挑战并存

    在国内市场,租赁住房并不是一个全新的概念,然而近年来长租公寓无论是在政策层面还是市场层面都受到前所未有的高度关注。目前长租公寓的主要租住群体是青年和白领,这些都是共享经济的核心消费群体,租赁住房也随之演变成为新兴产业,加上与新经济进行深度结合,未来将带来丰富的想象空间。目前,包括开发商、运营商、经济公司、酒店集团等不同背景的企业凭借各自的经验、资源、优势等纷纷建立长租公寓品牌。

    目前长租公寓的现状主要呈现为:一、参与主体多元化,房地产上下游企业、酒店集团、结合资本与互联网的独立公寓品牌、金融公司都参与到住房租赁平台的建设;二、市场规模不断扩大,据统计长租公寓品牌数量合计已达1200多个;三、龙头企业加速成长,龙头企业已初具规模,行业排名前十位的企业管理的房屋间数都已过万;四、盈利模式逐渐清晰,已有不少企业逐步找到适合自己的经营方式。

    在戴德梁行报告中提及,目前长租公寓的分类较多,主要为:以万科、龙湖、旭辉等代表的房企,魔方公寓、YOU+公寓引领的互联网公司,链家自如等房产中介,华住旗下城家为代表的酒店集团,以及众多金融和互联网公司,都纷纷加入长租公寓的阵营。根据戴德梁行住宅部的报告显示,目前南京市场有较多长租公寓品牌,在二线城市处于领先水平,户型在20-40平方米为主,整体租金水平在1500-4000元/月。

    报告解读了目前长租公寓面临的机遇和挑战。目前长租公寓市场面临盈利模式、市场竞争、政策环境、融资成本高等问题。戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光总结道,政策支持下,长租公寓迎来前所未有的发展机遇,同时对于开发运营管理以及资金筹划运作能力提出了很高的要求。如何降低拿地及运营成本、降低融资成本、精准定位、差异化产品发展,为未来项目退出做好充分准备,成为长租公寓项目成功的关键。

    戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光分享专业观点

    长租公寓资产证券化风口已来

    围绕“长租公寓资产证券化”这一话题,戴德梁行分享了在资产证券化与长租公寓资产证券化领域的经验,并探讨长租公寓资产证券化实际操作中的热点问题及路径。

    随着长租公寓市场的蓬勃兴起,长租公寓成为了众多参与者竞相探索的领域。根据中国饭店协会公寓委员会的统计,国内共拥有规模公寓企业超过500家,公寓间数超过100万间。目前,长租公寓市场主要参与者有四类,分别是创业型运营商、房地产开发商、房地产服务商和酒店运营商。参与者可选择的主要资产证券化产品主要为ABS和REITS。

    戴德梁行总结了长租公寓REITS的产品主要面临如下问题,一、以住宅物业为基础资产运作的长租公寓有商品住宅价格高、土地价格高、收益率低等问题;二、以非住宅物业为基础资产运作的长租公寓面临土地使用年限有限、收益率偏低等问题。此外,还需要关注个人信用及繁复税费对长租公寓REITs产品良好发展的影响。

    戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光指出“长租公寓资产证券化的尝试方兴未艾,近期发行的几单产品为这个市场提供了很好的借鉴,相信更多的企业会愿意加入到这个市场中来。戴德梁行拥有大中华地区最强大和最专业的估价及顾问服务团队,并参与了中国REITs进程中几乎每一单示范性项目。我们希望在长租公寓资产证券化领域,通过提供专业的物业价值评估、市场调研及尽职调查等咨询服务,助力更多的企业稳步发展。”(陈永超)

    

[编辑: 庞雪汀 ]
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