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按揭贷款不成,法院调解开发商退首付款

2018年10月10日 17:45:41 来源: 江阴市人民法院

    案情介绍

    2016年9月30日朱某与江阴某房产公司签订了房屋买卖合同,约定总价款为1911572元,首付比例为20.48%(391572云)。2016年10月27日,朱某以银行按揭方式支付剩余79.52%(1520000元),后朱某向房产公司支付首付,房产公司介绍朱某至农业银行办理按揭贷款,后朱某在银行无法办理贷款。经双方协商,2017年4月17日,双方重新签订了合同进行备案,并至另一家银行申请贷款,贷款仍旧未获审批。开发商起诉至法院,要求解除合同,并要求朱某按照合同约定支付房款的15%(即228000元)为违约金。立案后,朱某提出反诉,主张贷款不成系银行政策变化导致首付比例提高,要求解除合同,并要求开发商返还391572元。

    审判结果

    经法院调解,一、朱某与房产公司的房屋买卖合同自2018年6月15日解除。二、朱某于2018年6月底之前配合房产公司办理合同注销备案。三、合同注销备案后一个月内开发商全额退还首付款391572元。四、朱某自愿赔偿开发商损失2万元。

    裁判说理

    商品房买卖合同继续履行的前提系朱某能否支付剩余购房款,因为贷款不成,朱某无力支付剩余150多万元购房款,合同履行不能,符合法律规定的解除条件,且双方均表示同意解除合同,应当遵从双方意思表示。

    在审理过程中,开发商承认在2017年6月份银行贷款政策发生变化,首付款比例提高到了30-40%,朱某首付比例只有20%,房贷审批不可能通过。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定,因不可归责于当事人双方的是由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。朱某贷款不成系银行贷款政策变化,属于不可归责于朱某的是由,现朱某主张返还首付款,开发商应当返还。

    开发商主张,朱某是因为征信中有大额信用贷款,导致贷款审批不通过,系朱某个人原因造成,属于违约,但开发生未能提供银行的相关说明,证明确实是朱某征信出现问题,应承担举证不能法律后果。同时,法院经调查得知,开发商为朱某居间介绍贷款银行并提供相关贷款政策咨询,且办理贷款之前朱某已经将个人征信报告交给开发商预先审查,即使朱某个人征信影响贷款,也不能简单认定为只是朱某一人原因造成。

    法官评析

    因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形,当事人据此可以请求法院解除或者变更合同。当事人解除合同以后,出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。本案中,朱某系因银行限贷政策导致贷款不成至无法支付购房款,虽属于合同履行不能,但不属于违约行为。开发商可以要求解除合同,但没有证据证明朱某违约,因此,不需要支付原合同约定的违约金。开发商虽未举证证明损失,朱某考虑到开发商两次与其签订房屋买卖合同,销售人员帮助联系银行办理贷款,且朱某也自认征信报告中有信用贷款存在,有可能对贷款造成一定影响,朱某愿意向开发商支付2万元作为赔偿。

    在此也特别提醒,以按揭贷款支付方式部分购房款,如开发商确实事先审查了买受人征信报告,有影响贷款的情形存在,开发商应遵守诚信原则,将贷款风险告知买受人,以免贷款不成,双方互相推诿责任。作为买受人应当关注银行贷款政策变化及对征信的要求,如个人征信有问题,切不可盲目签订合同,以免贷款不成,将来还要支付高额违约金。(蔡林 相娟)

 

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