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预约合同违约的,不可主张本约可期待利益损失

2019年03月25日 17:35:52 来源: 江阴市人民法院

    案情介绍

    2015年11月,田某与江阴某房地产投资有限公司签订《认购书》一份,由其认购房屋一套,并交纳了定金20000元。后因该房产被上海市浦东区人民法院查封,而房产公司未通知她房屋已被查封的事实,因此田某无法与爱家房产签订《商品房买卖合同》。

    审判结果

    本案经过庭审,判决如下:

    1、解除田某与江阴某房地产投资有限公司于2015年11月1日签订的认购书,解除日期为2016年5月26日;

    2、江阴某房地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还田某定金4万元;

    3、驳回田某的其他诉讼请求。

    裁判说理

    2015年11月1日,出卖方房产公司与田某签订的认购书约定预购方应于2015年11月8日签订《商品房买卖合同》,该认购书的性质应为预约合同,是双方当事人为将来签订商品房买卖合同所作出的一种承诺。一方不履行订立买卖义务,对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。庭审中双方均同意解除认购书,故对田某解除认购书的诉讼请求予以支持。

    关于田某要求房产公司赔偿除双倍返还定金之外的其他损失能否支持的问题。(一)、违反预约合同造成损害的应当赔偿损失,但预约相对于本约而言,其本身就是缔结本约的一个过程,处于订立本约的先契约阶段。因此相对本约而言,违反预约的行为既是预约违约行为,也可以视为是本约之缔约过失行为。预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围。田某主张的房屋价格上涨后的差价损失不属于其所遭受的实际损失,也不属于预约合同的损失范畴,属于本约合同履行意义上的可得利益损失,故法院不予支持。(二)、关于差旅费、误工费损失田某并未对该主张提供相关的证据予以证明,且买卖合同约定定金条款的,应首先适用定金条款,即便田某主张的差旅费、误工费客观存在,但损失的金额也未超过定金数额,故对田某要求定金和赔偿上述损失并用的请求不予支持。

    法官评析

    本案系房产公司违反预约合同而引发的纠纷,而在日常生活中,我们在购买商品房时,一般都会先签订诸如认购合同、订房合同等意向性合同,该类合同都可以归为预约合同之中。从预约合同的性质来看,双方签订预约合同的本质是为了担保之后的本约合同即主合同的履行,故当房产公司违反预约合同导致购房者无法签订主合同,无法购买合同所涉房屋时,房产公司应对预约合同承担违约责任,但是对本约合同只承担缔约过失责任。

    购房者可以依据预约合同的约定的违约条款要求房产公司承担违约责任,一般而言即双倍返还购房定金。但对于本约合同,由于房产公司仅为缔约过失责任,根据合同法相关规定,只能对购房者实际发生的损失承担赔偿责任,且该损失需要购房者举证并不高于双倍所返还的定金,就此而言,购房者一般要求的因房屋上涨而带来的损失都无法算入缔约过失责任之中,故购房者实际上在房屋预约合同中处于较弱势一方。

    因此,相关房地产监管部门应当对房产公司销售的房产进行严格审核,避免房产公司因不能交房而产生违约,保护好购房者的合法权益,以通过监管部门的严格管理来平衡购房者与房产公司之间的权利义务的相对不对等。另一方面,房产公司作为较强势方,应当更加注重自身信用建设,在房产销售中要秉持对购房者负责的态度,在取得经济利益的同时也要注意社会效益。(沈汉坤)

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