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拔出萝卜带走泥,卖房能否留住地

2019年03月26日 14:34:39 来源: 海安市人民法院

    一儿子将自己的一间房屋卖给老父,协议未约定房下土地使用权归属,拆迁时对土地补偿款归属产生争执。3月21日,随着南通市中级人民法院终审判决的送达,土地拆迁补偿款分配纠纷落下帷幕。法院认为在当事人未有特别约定情况下,应坚持地随房走规则,判决当事人按协议约定分配拆迁补偿款。

    老张有三个儿子老大张平、老二张理、老三张海。在困难的岁月中,夫妻二人省吃简用,将三个儿子抚养成人,成家立业。1984年,老张的妻子不幸中年早逝。为避免日后三儿子之间产生财产纠纷,老张决定与三儿子分家,将农村的一间堂屋分给了大儿子张平。

    1991年,大儿子张平离开农村到城镇居住,老张因居住需要又向大儿子买回上述堂屋。购房契约只谈及房屋产权转让,未涉及房下土地使用权的处理。老父去世后,三个儿子申请拆迁父亲的房屋,并协议约定老大、老二、老三分别按50%、25%、25%的比例分配拆迁款。当拆迁款到账后,老大张平反悔拒不分配,张理、张海一纸诉状将老大告上法庭。

    审理时,张平声称,我将堂屋卖给父亲时,并未明确一并转移房下土地使用权,土地使用权仍应保留在我名下。兄弟三人达成的分配协议不应涉及堂房下土地使用权拆迁补偿款分配,堂屋下土地的拆迁补偿款应属于我一个人所有。同时,我是受到老二、老三的欺诈才在分配协议上签字的,该协议应当依法予以撤销,不应根据该协议分配拆迁补偿款。

    海安法院审理后认为,当事人之间签订的房屋买卖合同或协议对土地使用权未做明确约定时,应在处理纠纷中坚持地随房走原则。张平与其父亲签订的房屋买卖协议中未明确堂屋下的土地使用权归属,应认定地随房走,土地使用权已转移至其父,故案涉拆迁补偿款分配协议所约定的财产分配范围是合法有效的。被告张平声称受欺诈签订分配协议,但未能举证在一年内申请撤销,应认定拆迁补偿协议成立有效。一审法院根据当事人之间签订的分配协议,判决张平、张理、张海分别按50%、25%、25%的比例分配拆迁补偿款。

    一审判决后,张平不服提出上诉。南通市中院审理后,认为原审法院认定事实清楚,适用法律正确,终审判决驳回上诉,维持原判。(徐丹丹 唐小红)

    【法官点评】

    现实生活中,经常出现两个或两个以上物权紧密联系在一起,一个的效用依赖于另一个的同步发挥,如果将其割裂开来往往不能起到最大的社会效果。如土地使用权转移时不转移附属物,土地的新使用权人就不能最大限度地发挥土地的功能。同理,房屋产权转移时不转移房下土地使用权,新房屋的主人难以最大限度地发挥房屋功能,甚至引发诸多社会纠纷。由此,产生房随地走、地随房走的规则。地随房走,就是说当事人房屋产权转移时,如对土地权属未做特别约定,或未明确仅仅转移地上房屋所有权,应认定土地使用权随房屋所有权一并转移。相应地,房随地走,指当事人转移土地使用权时,如对地上房屋所有权未做特别约定,或未明确仅仅转移土地使用权,应认定房屋所有权随土地使用权一并转移。

    《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”《中华人民共和国物权法》第一百四十七条同时规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠予的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。本案中,被告张平与其父达成房屋买卖协议时,未明确堂屋下土地使用权归属,根据《物权法》第一百四十七条规定,堂屋下土地使用权应一并转移给父亲老张。故而,将堂屋下的土地拆迁补偿款一并纳入分配范围符合现行法律的规定,应认定成立有效,法院依据分配协议作出判决是妥当的。

    本案的发生提醒人们,只有熟悉法律原理和法律规则,才能避免不必要的纠纷发生。

    【法律链条】

    1、《中华人民共和国合同法》第五十四条:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。

    一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

    2、《中华人民共和国合同法》第七十五条:“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使”。

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