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重新商定交房“宽限期”能否自动免除违约金? 法官提醒:无当事人特别约定不递减

2019年08月15日 17:57:51 来源: 海安法院

    开发商未按期交房,其后又约定了交房的宽限期,那么是否在宽限期内可以自动免除开发商的违约责任呢?2019年8月12日,随着南通市中级人民法院终审判决书的送达,这起商品房销售纠纷案画上了句号,法院判决被告艾因公司向原告戴高(化名)、乔美(化名)支付包括宽限期在内的违约金60000余元。

    开发商未按期交房

    2014年10月27日,市民戴高、乔美夫妇与开发商艾因公司签订商品房买卖合同。合同约定,戴高、乔美夫妇向艾因公司购买其开发的商品房一套,合同价格589397元并约定于2015年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。逾期超过180日后,买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自2015年7月1日至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

    合同签订后,戴高、乔美先后三次支付房款总计589397元,艾因公司亦出具销售不动产统一发票。然而,艾因公司未能于2015年6月30日前按期交房。

    2017年8月16日,双方当事人又签订补充协议,约定双方同意履行于2014年10月27日签订的商品房买卖合同,艾因公司确保于2017年10月31日至2017年12月31日与戴高、乔美办理交房手续;双方同意按合同约定补偿戴高、乔美违约金47000余元(2015年7月1日至2017年9月30日),该款项艾因公司在2017年10月31日前付清,2017年10月1日起至实际交房日的违约金艾因公司在交房后于2018年1月31日前付清。

    补充协议签订后,艾因公司既未按协议支付违约金,也未按约交房。

    2018年10月6日,戴高撬门进入合同约定的房屋,正式开始装修。

    庭审抗辩各执一词

    2018年10月10日,戴高、乔美向法院起诉,要求艾因公司支付违约金。

    原告戴贤俊、乔晓梅诉述,被告艾因公司未按案涉商品房买卖合同和补充协议交房,构成严重违约,不仅应支付2017年9月30日前的违约金47000余元(双方核定),而且自2017年10月1日起,还应以房款589397元为本金,按日万分之一支付违约金,至实际交房之日。请求法院支持原告戴高、乔美诉讼请求。

    被告艾因公司辩称,对补充协议中约定2017年9月30日前违约金47000余元没有异议。补充协议重新约定2017年10月31日至2017年12月31日办理交房,说明在此“宽限期”任何一个时间点交房都是符合合同约定的,“宽限期”内不应再主张违约金,故只认可其余违约金从2017年12月31日按合同标准计算至实际交房日。

    细释法理公正判决

    海安法院审理后认为,原告戴高、乔美与被告艾因公司就案涉房屋签订的买卖合同,因不违反法律法规禁止性的规定,应当认定为合法有效,双方均应当按约履行,逾期履行应当承担违约责任。双方当事人对2015年7月1日至2017年9月30日的逾期交房违约金47000余元无异议,依法因于此表示支持。本案的争议焦点在于被告艾因公司在2017年10月1日至2017年12月31日的“宽限期”内应否缴纳违约金。

    本案中,双方当事人在补充协议中约定了“确保交房期间”,并同时约定“2017年10月1日起至实际交房日的违约金艾因公司在交房后2018年1月31日前付清”,结合上下文约定理解是即使艾因公司在2017年10月31日至2017年12月31日交房,也要给付2017年10月1日起至实际交房日的违约金,更何况艾因公司并未按照约定进行交房,故艾因公司应自2017年10月1日起支付违约金至实际交房之日。原告戴高、乔美自认2018年10月6日已入室正式装修,其要求违约金计算至2018年11月20日(物业费首次交付日)缺乏依据,故本案其余违约金只应从2017年10月1日计算至2018年10月5日。遂依照《中华人民共和国合同法》及有关司法解释的相关规定,做出前述判决。

    一审判决后,被告艾因公司不服,提出上诉。南通中院审理后认为,原审判决认定事实清楚,实体结果并无不当,应依法予以维持,遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,终审判决驳回上诉,维持原判。

    【法官点评】本案的主要争议在于被告艾因公司在“宽限期”即2017年10月1日至2017年12月31日期间应否支付违约金问题。 从现有司法解释及本案实际情况来看,被告艾因公司应支付违约金。其一,从现有司法解释的规定分析。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款规定:“买卖合同约定逾期付款违约金,但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任,出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的,人民法院应予支持,但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外” 。从上述规定可以看出当事人重新约定了履行期限,但未明确免除违约责任,守约方仍可追究违约方的违约责任。其二,从文义理解来分析。补充协议明确“2017年10月1日起至实际交房日的违约金艾因公司在交房后2018年1月31日前付清”,结合文义,及上下文约定来理解,艾因公司在此“宽限期”内也应支付违约金。其三,从案件履行情况分析。被告艾因公司未按补充协议履行到位,按司法实务中的正常理解,仍因回归原商品房买卖合同承担责任。这类似于执行和解,如和解协议不履行,仍因回归判决书、调解书、裁定书的履行。本案中,被告艾因公司既未按补充协议支付违约金,也未按期交房,理应回归原商品房买卖合同追究其违约责任。故而,法院判决被告艾因公司承担“宽限期”内的违约责任,并无不当。

    本案发生提醒人们,对合同、补充协议、和解协议不应割裂理解,应统筹分析,才能得出正确结论。否则,只会无意义地浪费司法资源。

    【法律链接】《中华人民共和国合同法》

    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。(钱军 陈新宇)  

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