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房产买卖签名画押 家庭变故主张爽约 法官提醒:情势变更有条件限制

2019年12月26日 15:52:07 来源: 海安市人民法院

    房屋买卖合同签订后,迟迟不协助办理房屋产权过户手续,主张情势变更,宁付违约金也要解除合同。12月23日,随着江苏省南通市中级人民法院判决文书的送达,这起房屋买卖合同纠纷案落下帷幕。法院判决卖方赵某协助买方任某办理不动产权过户手续,任某于办理过户手续当日支付赵某购房款48万元。

    2018年2月6日,赵某购买南通某房地产公司房屋一套,房地产公司向赵某开具住宅增值税普通发票,价税合计74万元。23日,经某房产中介服务部居间介绍,赵某与任某签订房产转让合同,约定赵某房屋以93万元的价格转让给任某,任某于23日交付购房款45万元,余款48元在不动产过户时一次性付清。如有一方反悔或违约,造成本合同不能履行,违约方除偿付守约方总房款20%违约金外,守约方的诉讼费、律师费等一切经济损失均由违约方承担,日后房价涨落,双方互不追究。合同签订后,任某立即给付赵某45万元。

    2018年5月6日,房屋办理了不动产权证书,登记为赵某单独所有。

    案涉合同签订后,当地房价一路飘涨。因赵某迟迟不协助办理过户,任某起诉至法院。

    庭审中,被告赵某辩称其本人无权处分,合同应认定为无效;即便合同认定有效,因本人家中原因出现情势变更,出卖人也应有权解除合同。现本人自愿在支付违约金的前提下,请求法院判决解除合同。

    庭审时,双方当事人一致确认案涉合同不存在不能履行的情形。

    海安法院审理后认为,双方签订的房地产转让合同系买卖双方的真实意思表示,其内容不违反法律、法规的强制性规定,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定,无权处分不影响合同的效力,况且案涉合同根据产权登记情况,已登记在赵某名下,难以认定赵某无处分权。适用情势变更原则需要符合法律规定的条件,当事人一致确认案涉合同不存在不能履行的情形,且当地房价的上涨在本地绝大多数人能够预见范围内,本案明显不符合情势变更的构成要求。被告赵某以家庭变故请求解除合同,不符合规则要求。遂依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定,作出前述判决。

    一审判决后,赵某不服,提起上诉。

    南通中院审理后认为,一审法院查明事实清楚,处理正确。遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定,终审判决:驳回上诉,维持原判。

    【法官点评】

    本案的主要争议点在于被告主张的家庭变故能否视为情势变更,并进而解除合同问题。为了平衡由于社会的异常变动,该变动主要指天灾、地变、政治金融混乱、法律制度的变更、特定合同标的物的灭失、合同当事人特定行为能力的丧失、给付与对待给付之间的比例关系发生剧变等情况,所引起的当事人双方的利益失衡,实现实质公平,法律赋予了非不可抗力引起的情势变更情况下合同当事人解除合同的权利。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更制度适用需满足以下构成要件:第一,情势变更发生在合同成立并生效以后、履行终止以前;第二,情势变更应当是客观事实的异常变动;第三,情势变更应当是合同当事人不可预见的;第四,情势变更不包括商业风险;第五,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。

    本案中,双方当事人一致承认案涉合同不存在不能履行的情形,且当地房价十多年来持续处于上升状态,当事人对房价的上涨主观上能够预见,相关情况不符合情势变更的构成要求。法院对赵某以情势变更为由请求解除合同不予支持,并判决其继续履行合同,并无不当。

    本案的发生提醒人们,在全国不少地方,房价持续走高的情况下,一些人从自身利益出发,纷纷要求解除房价相对较低时期达成的买卖契约,其种种表面借口实质违反诚实信用原则,司法不会成为其实现非法目的的工具。(韩丽霞)

    【法律链接】《中华人民共和国合同法》

    第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。

    当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

    第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

    (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

    (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

    (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

    (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

    (五)法律规定的其他情形。

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【纠错】 [责任编辑: 汤静怡 ]
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