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南京一座老楼24户产权人自掏腰包拆楼翻建

2021年06月16日 07:38:05 来源: 新华日报

  近日,南京市鼓楼区虎踞北路4号小区,67岁的张玉延看着即将“封顶大吉”的两层小楼,掩饰不住内心的喜悦:“经过跌宕起伏的7年,今天终于获得成功。”

  这里是他的家,也是南京首个由产权人自筹资金的危房改造项目。“危房消险有加固、翻建和拆除三种方式,居民们可自行选择。”鼓楼区房产局四级调研员孙鸿志说,选择翻建的方式,在实际操作时,可谓困难重重。自筹资金翻建难在哪儿?是否具有可复制性?

  老房子,承载五代人记忆

  4号05幢建于上世纪50年代,共有24户居民,每户面积从15-88平方米不等。

  张玉延拿出拆除前小楼的照片,只见黄泥巴和着稻草粉的墙面大片斑驳脱落,外墙砖块老化留下一个个深洞,楼道里各类电线缠绕在一起……“险象环生、岌岌可危”——这栋楼的设计使用年限只有50年,如今就像一个进入垂暮之年的老人。

  张玉延想过搬离,去买套结实又宽敞的新房住。“但夫人舍不得离开。她从小就生活在这里,是一家五代人居住的房子,太有感情了。”张玉延下定决心,要让这栋房子变成可以“安心居住的房子”。

  2015年,24户居民达成共识,自筹资金将小楼推倒重建。说起来容易,做起来却困难重重:该如何推进?要办哪些手续,跑哪些部门,怎么设计、施工?当时,作为一名刚退休的机关单位干部,张玉延接下翻建项目业主牵头人这副重担。

  “这幢房屋因建造年代久,设计、建造标准低,无抗震构造措施,耐久性、整体性差,承重构件破损严重。在2014年经鉴定为C级危险房屋,存在严重安全隐患。”孙鸿志说,房屋鉴定为危房后,就进入政府监管范围。鼓楼区房产局多次召集居民议事会,对该房屋消险事宜进行协商。最后商定,在现行法规框架内以“原地址、原面积、原高度”为原则进行翻建。

  去年7月14日,虎踞北路4号05幢房屋开始拆迁,这幢老房子终于“寿终正寝”。

  业主共识,是翻建前提

  项目推进难度远远超出居民们预料,从筹划到拆迁,就足足用了5年。孙鸿志说,自筹资金危房翻建项目,主要难在居民意见统一上。

  最初,居民们对翻建房屋所需资金了解不够充分,认为仅需土建成本。后来随着项目的推进,发现还需要设计费、监理费、安装费等,每平方米总造价在5000多元,户型较大的需要约二三十万元改造资金。

  24户产权人构成复杂,有居住在这里数十年的老居民,也有几经转手购入房屋的新住户。其中,最小的两套房屋仅有15平方米,套内没有独立卫生间和厨房。对24户居民来说,数十万改造资金不是小数目,但房屋现实条件确实不适合继续居住,“翻建这条路必须走下去”。

  达成统一意见很不容易。根据设计方案,为了达到防潮效果,一楼须设置架空层。“对这个架空层设计,一楼居民拍手欢迎,二楼居民不同意,不愿意出这个费用。”张玉延进行一一说服,“我们大家是一个共同体,才能合作共赢。”

  仅架空层问题,就协调长达5年,而设计方案中需要协调的问题还很多。原有的8户65平方米户型全部朝南,4户61平方米户型全部朝北。经过设计方案反复协商磨合,现在做到12户全部两房朝南,厨房和厕所朝北,南北通透。通过减少原来的公共面积,增加每一户的套内建筑面积,让每一户都满意。原来仅有15平方米的房屋,通过设计做到套内拥有厨房和独立卫生间。整栋楼的结构体系也做了变动,增加两个单元,调整建筑入户方向由原来的“南进南出”为“北进北出”。

  征得相邻两栋楼的居民同意,也成为沟通难点。孙鸿志说,这栋建筑的建造年代久远,与前后栋的楼间距较近,不少人担心会对自家房屋造成遮阴挡光等影响。

  为了建造自己的理想家园,大部分居民交款积极性很高,在拆迁前,第一批资金197万元筹集到位。经历5年的漫长筹备期,05幢危房翻建项目终于具备条件,开始第一个“吃螃蟹”。

  鼓楼区对这个危房翻建项目非常重视,专门成立排险解危工作领导小组,由区房产局局长林海滨任组长,公安、财政等相关职能部门主要领导为组员,做好危险房屋督促整治工作。2017年7月,由鼓楼房产集团有限公司作为项目实施主体,按照“三原”翻建方式,代为治理危险房屋。

  为其他项目提供可借鉴路径

  5月25日上午10点,05幢居民陈金花在工地前见到张玉延,喜滋滋地迎上来:“张工,我家里的墙隔好了吗?我可以进去看看吗?”张玉延说:“你放心好了,已经隔好了。你戴个安全帽,从那边绕过去。”

  “我马上去交第二笔费用。”陈金花说。张玉延向她竖起大拇指。他告诉记者,所有改建费用共分三个阶段交,第一次是开工时,第二次是封顶时,第三次是竣工验收时。为了能让大家按时交费,他也是操碎了心。每一个业主主动交费,他都在群聊中点赞表扬,以带动其他业主的交费热情。

  4月13日上午,省委常委、南京市委书记韩立明围绕危房治理和老旧小区改造,开展“我为群众办实事”专题调研,来到虎踞北路4号05幢改造现场。张玉延回忆说:“当时韩书记问我,这个项目可不可复制?我毫不犹豫地回答:可复制。”

  他表示,这个项目经历重重复杂的环节,现在回想起来都觉得“很难很难”,有很多值得总结的经验和教训。首先,危房业主们要对改造有一个正确认识,要明白房屋所有权人是自己,要排除房屋险情,第一责任人是业主,不应有事事依赖政府的心理。从政府角度来讲,应再完善相关制度。比如对危险房屋的治理,要以奖惩结合的方式激发业主改造的动力。他说,随着房龄的增加,如今变成旧房、不符合现行抗震标准的房子越来越多,政府在危房治理的推进中存在一定难度。去年鼓楼区在册危房有103栋,按照“留、改、拆”治理方式,最后采取翻建的只有16栋,目前都已启动治理。

  张玉延告诉记者,05幢居民自筹资金危房改造项目,预计在今年9月交付。如今有其他项目团队前来交流学习,他非常乐意提供经验以供借鉴。(刘 霞)

  

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