房产新政一：2006年4月28日、8月19日，中国人民银行接连两次上调贷款利率。对于已经申请住房按揭贷款的购房人，意味着从2007年1月1日起将按照新的贷款利率还款。

    短期房贷利率反而降低了

    从2007年1月1日起，银行开始执行新的住房贷款利率。但有关专业人士告诉记者，并不是所有房贷利率都上调。 

    浦发银行新街口支行理财专家环霞女士告诉记者，原先银行5年期以上房贷基准利率为6.39%，实行0.9倍的下限后，实际利率为5.751%；2007年1月1日基准利率上调为6.84%后，如果按照0.85倍的下限执行，实际利率为5.814%，高出原先执行标准0.063个百分点。如果按照9折和8.5折的下浮优惠幅度来分别计算旧、新住房贷款利率的话，可以发现两者其实相差并不大，3年期以下住房贷款的新优惠利率甚至比以前还低。

    环霞举例说，比如6个月的住房贷款，原来9折优惠后的利率为4.86%，而升息后享受8.5折优惠后，利率反而降低为4.743%；1年的优惠住房贷款利率从5.265%降为5.202%；1至3年的优惠住房贷款利率从5.427%降为5.355%。可见，执行新房贷利率后，短期住房贷款的利率支出反而降低了。3至5年期的优惠住房贷款利率则与原来持平。只有5年期以上的住房贷款利率略有增加，但幅度很小，仅上升了0.063%。

    在南京市商贸局工作的周先生对银行执行新的房贷利率有自己的理解。他说，2003年底买的房子，当时贷款数额不多，期限只是5年，目前还贷期限还剩不到2年，这次房贷利率调整，对他毫无影响，仍然执行原来的利率水平，他很高兴。现在孩子就要参加高考了，他要留一笔钱为孩子上大学作准备。“手里有钱，心里不慌。老百姓最看重踏踏实实过日子。”周先生如是说。

    中长期房贷还款增加了

    2006年4月和8月，国家连续两次提高贷款利率。也就是说，从2007年1月1日起，在2006年8月调息前办理中长期房贷的老客户也要多掏钱了。

    利率上调，买房人从新年起要按新利率还贷，他们每月要多还多少钱？银行执行新利率会不会给买房人带来沉重的还贷压力？

    中国农业发展银行江苏分行理财专家费瑞华先生告诉记者，银行5年期以上房贷的新利率，高出原先执行标准0.063个百分点。以30万元、20年期限等额本息还款为例，执行新利率后，市民每月将多还款10.81元。这对那些需要还贷的老百姓来说，基本没有什么影响。

    在中国建设银行新街口支行营业大厅内，正在办理还贷业务的王先生对记者说，他的房子是前几年买的，贷款期10年，现在还有6万多元没有还完，房贷利率调高后，他每月要多还10来元。增加的数额确实谈不上多，但现在手头上有了余钱，自己从不炒股，也不知道投资什么项目好，放在家里不安全，存在银行里更划不来，毕竟存款利率比房贷利率低多了，不如提前将剩下的房贷还了，省得心里不安，觉得老欠着一笔债。

    刘老师原先在大学教书，后来辞职去了一家外资企业，几年前在江宁买了一栋别墅，贷款数额不菲。记者在南京市商业银行光华支行营业大厅里碰到他时，他正在办理提前还贷业务。他说，这几年自己收入不错，手头宽裕了，不想再当“房奴”，还是想将房贷提前还掉。银行执行新房贷利率，还款额增加，更坚定了他提前还贷的想法。

    市民张女士是个老股民，与提前还贷的人不同，她虽然有实力还清银行房贷，但还是不想这么做。她对记者说，一方面，银行执行房贷新利率所增加的还款数额十分有限，不会带来很大经济压力；另一方面，最近，股市和基金行情异常红火，将闲钱投入进去，获得的回报更可观。她新年前才在民生银行存了一笔钱，不过不是存在还贷账户上，而是存在股市账户上。在最近的这波股市行情中，她已进账10多万元。她说，和炒股收益比起来，每月多增加的房贷简直就是“毛毛雨”。

    房产新政二：经省人大批准的《南京市住房公积金管理条例》以及与之配套的8个实施细则，于2007年1月1日正式施行。《条例》扩大了南京市职工住房公积金缴存覆盖面，规定特殊群体可以提取公积金用于规定住房消费，住房公积金可以按月提取偿还房贷，低保户买经适房可以申请住房公积金贷款利息补贴……这些新政引得南京市民格外关注。

    南京：百姓为住房公积金新政叫好

    《南京市住房公积金管理条例》（以下简称《南京条例》）以及与之配套的8个实施细则，今年1月1日正式施行。《南京条例》中的众多惠民新政，让南京百姓纷纷叫好。

    住房公积金缴存覆盖面扩大了

    《南京条例》扩大了住房公积金缴存覆盖面，将缴存对象扩大到被南京市城镇单位聘用的进城务工人员、在南京市领取营业执照的城镇个体工商户、在南京市从业且具有执业资格证书的自由职业者，使更多的人可以享受到住房公积金制度的优越性。

    南京市住房公积金管理中心归集管理处副处长倪瑞荣告诉记者，进城务工人员缴存住房公积金比照所在单位其他职工办理；个体工商户、自由职业者要与南京市住房公积金管理中心签订《住房公积金缴存协议》，按协议约定缴存公积金。个体工商户、自由职业者缴存基数按照个人上一年度月平均纳税收入计算，缴存比例等于南京市规定的职工个人缴存比例加单位缴存比例。

    倪瑞荣说，这三类群体按照自愿的原则缴存住房公积金，他们在办理住房公积金提取、贷款手续时，需按照有关规定进行。

    特殊群体：可提取公积金用于规定住房消费

    《南京条例》允许享受低保、患重大疾病、“40、45”（年满40岁的女职工以及年满45岁的男职工）下岗职工、遭遇突发事件等困难职工，按照规定条件提取住房公积金用于规定住房消费。

    低保、重大疾病等如何认定？倪瑞荣说，由南京市住房公积金管理中心与南京市民政、劳动保障部门联合把关，突发事件应当提供有关部门的证明文件和相关证明材料，如《火灾损失核定书》。重大疾病按照南京市《城镇职工基本医疗保险暂行规定》等规定进行认定，以医药费额度为标准而不是病种，累计医保看病费用数额超过4万元，即可定为重大疾病。

    逐月还贷：让买房人还款压力骤减

    《南京条例》推出委托逐月还贷方式，为南京贷款买房人提供了更多选择。

    据介绍，申请逐月提取住房公积金偿还购房贷款本息的职工，其住房公积金账户内应当按照南京市住房公积金管理中心的规定保留一定余额，保留余额由该中心适时公布，目前暂定为12个月缴存额。如果夫妻双方月公积金缴存之和小于月还贷数额，可全部提取双方每月的住房公积金，用于还贷，不足部分由个人充填；如果夫妻双方月公积金缴存之和大于月还贷数额，只能提取与还贷数额等额的公积金，不得全部提取。每月15日为提取公积金偿还购房贷款本息日。

    采访中，小王夫妇告诉记者，听到可以用公积金按月还贷的消息，他们兴奋极了。小王夫妇2005年底买了套100平方米左右的房子，从双方父母处借些钱，加上自己的节余，付了首付款，其余的钱公积金贷了30万元，商业贷款10多万元，现在每月还款5000多元，占他们家庭月收入的2/3以上，压力实在太大了。现在好了，按月提取公积金还贷，他和爱人每月缴存的公积金有2000元左右，这样每月就可从家庭收入中省下相应开支，生活质量肯定会大有提高。

    低保户买经适房：可申请公积金贷款利息补贴

    《南京条例》规定，享受城乡居民最低生活保障的公积金缴存人，在申请住房公积金贷款购买经济适用房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款利息补贴。

    王健进一步解释说，在南京市购买经济适用住房已办理个人住房公积金贷款且贷款本息尚未还清的职工及其配偶，凡是目前享受城乡居民最低生活保障的，也可以向南京市住房公积金管理中心申请公积金贷款贴息。贴息所需资金从住房公积金当年业务收入中划拨，而不是职工缴存的公积金，不影响缴存职工利益。贴息工作每年进行两次，每半年为一个贴息期，南京市住房公积金管理中心每年一月份、七月份根据上一个贴息期核定贴息额，打入借款人还款账户。借款人相当于享受无息贷款。

    盼逐月还贷惠民新政全面推开

    新年开始，南京市个人住房公积金可以按月提取，用于偿还房贷。这一新政，让那些还贷压力巨大的买房贷款人喜庆不已。更多的人关心：这一新政在全省推开还要多久？

    记者为此采访了省住房公积金监督管理办公室副主任郭维军。郭维军说，在南京市按月提取公积金这一新政实施前，我省已在常州市和淮安市进行了试点。这一体现惠民精神的新政策要在全省全面推开，还有一个不断试验和完善的阶段，需要一个过程。

    郭维军说，就政策性而言，个人住房公积金本身的属性就是一种“具有保障性和互助性的长期住房储金”。我省截至2006年10月底，历年累计缴存住房公积金资金总额突破1000亿元，达到1012.87亿元，约占全国的10%；全省缴存中职工支取使用了406.15亿元，现有余额606.72亿元。如果全部实施按月提取还贷，加上已经缴存公积金并且准备使用公积金贷款买房的情况，公积金的余额可能会出现下降，公积金的收益也会随之降低。那么，廉租住房建设所需的补充资金，以及公积金保障性、互助性的属性，就会因此受到影响。

    就操作层面来说，目前公积金的提取系统采用的是一年提取两次的程序，如果改成按月提取，整个系统就要全面提档升级。即使是已经开始按月提取公积金的地方，其对按月提取也设置了一定条件，有的需要留存半年的公积金缴存额，有的需要留存一个绝对数值，才能申请逐月提取公积金偿还购房贷款本息，南京市则要求正常缴存公积金的职工，需在账户上保留12个月的缴存额。各地的经济发展水平，公积金缴存水平等各不相同，要制定一个全省的按月提取标准确实不容易。

    郭维军说，不容易不是不可能，目前苏州、南通等市正在进行调研，省住房公积金监督管理办公室也在进行这方面的研究，相信不会多久，这一惠民新政策将在全省全面推开。

    房产新政三：由省建设厅发布的《江苏省住宅工程质量分户验收规则》，从2007年1月1日起正式实施。《规则》规定，我省所有住宅工程项目在竣工之前，均要按照统一的规定和检查方式，进行逐套验收，即所谓的“一房一验”。

    “一房一验”：买房人喜上眉梢

    我省所有的住宅工程项目在竣工之前，均要按照统一的规定和检查方式，进行逐套验收。“一房一验”，让买房人闻讯喜上眉梢。

    省工程质监总站站长张大春介绍，在《规则》制定之前，我省已在南京、徐州、盐城等3个城市进行了分户验收的试点，其他一些城市也开展了相关工作。南京市从2006年6月1日起实施“一房一验”以来，截至目前已有280项住宅工程、700余栋、11000余户住宅实施了分户验收。在实施“一房一验”后，老百姓对住宅质量的满意度明显提高，住宅质量投诉仅占相应时期内社会产品质量投诉总例数的1.5%。

    南京市民马某对“一房一验”深表赞同，他2006年底买了某楼盘二期的房子，实行“一房一验”后，他还不放心，特意花了200元请来民间验房师再次对房子进行了验收，结果表明房子的质量是过硬的。在他之前，买了该楼盘一期房子的他的姐姐家却碰到了房子渗漏、空鼓等质量问题。因为当时南京市还是采用国家规范规定的抽查验收方法，虽然开发商拿到了工程竣工备案证明，但他姐姐买的房子，在验收时没有被抽查到，所以问题也没有及时得到解决。后来他姐姐耗费了许多精力，才解决了这些问题。

    “一房一验”合格后，如果买房人在收房时请验房师或自己检查出了问题，开发企业是否还要承担维修责任？省工程质监总站金孝权总工程师指出，“一房一验”合格证与开发商的保修责任并不冲突，凡是买房人发现的问题，不管是在收房时查出的，还是在入住以后发现的，只要是在保修期内，开发商都要负责维修。    

    “开发商成验房人，可靠吗？”

    《江苏省住宅工程质量分户验收规则》确定了分户验收的组织及程序。分户验收由开发商组织施工单位、监理单位共同进行。“开发商成验房人，可靠吗？”采访中，许多买房人表示了自己的担心。

    有南京“民间验房师”之称的丁渤在接受记者采访时表示，让建设单位、施工单位、监理单位对自己的项目进行一房一验，无疑是让开发商们一方面做运动员，另一方面又做裁判员。丁渤介绍说，自2006年6月1日南京实施“一房一验”以来，经过开发商验收过的房子，买房人再请他们来验收，还是发现许多问题。按统计数据比例高低排序：房屋面积没有实测的占50%，物业费、垃圾费等收费标准混乱的占50%，管道煤气、绿地等房屋配套设施与约定不符的占45.9%，房屋主体结构有质量问题的占29.7%。有些房屋质量问题虽然比“一房一验”前有所改善，但总的看来，改善的程度与买房人的期望值之间还有一定距离。

    采访中，不少已买或准备买房子的市民向记者表示，虽然《规则》有了，但关键还在于执行的效果。全省每年需要“一户一验”的房子很多，而具备一定验收资格的人数又那么少，怎么验得过来？因此，买房人期盼：有关部门能加大培训力度，尽快培训出来一支数量充足、质量过硬的验房师队伍。

    房产新政四：省政府出台的《江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法》于2007年1月1日正式施行。《办法》明确个人出租房屋必须缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、房产税（城市房地产税）、个人所得税、印花税和土地使用税等8种税费。

    个人出租房屋要缴税了

    省政府出台的《江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法》今年１月１日正式施行。《办法》明确江苏个人出租房屋必须缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、房产税（城市房地产税）、个人所得税、印花税和土地使用税等８种税费。地税机关可根据实际情况，委托公安、房管、街道、居委会（社区）、村委会等（以下称“代征方”）代征个人出租房屋的税款。

    由于个人出租房屋面广量大，地税部门人手有限，忙不过来时可委托相关部门和机构代征税款。而房屋出租中介直接与房东和房客发生联系，他们愿不愿意充当“代征方”呢？

    南京我爱我家房屋租赁置换有限公司市场部经理舒莉莉介绍说，南京个人房屋出租市场大部分都是私下交易，中介的交易量大约只占到全部交易量的20%左右。中介在代理房屋出租业务时，要收取一定的佣金。就我爱我家而言，对房东来说，房屋月租金超过1500元，收取月租金的一半作为佣金，低于1500元，免收佣金；对房客来说，不论月租金多少，都要收取月租金的一半作为佣金，佣金低于300元的，按300元收取。如果中介当了“代征方”，向房东收取佣金外，再收取房屋出租税，那么，肯定会使相当一部分房东出租业务流失，他们会选择私下交易，不会委托中介出租房子。

    南京市税务部门的有关人士坦言，目前出租房屋税收征缴的最大难度，还是要研究如何加强对房东租赁行为的监控上。

    “税金支出可不要转嫁到我们头上”

    “个人出租房屋要缴税，税金支出会转嫁到我们头上吗？”在采访房客时，这是记者听到的他们最为关心的问题。

    南京某大学二年级研究生小江在认真看了记者出示的有关文件后表示，个人出租房屋缴税，有两种计征办法：一是按综合征收率计征；一是按建筑面积核定税额计征。不论采用哪种计征方式，都会直接影响到房东的实际收益。房东会不会把税金转嫁到房客身上？实在说不准。

    南京顺驰置业公司的朱先生认为，国家征收个人出租房屋税，固然有道理。但具体操作起来难度很大，最大的难度在于对房东租赁行为的监控上，只要房东和房客事先约定好，税务部门核查起来非常难。房客可以说是房东的亲戚，房子是无偿借住；房东也可以故意低报租金，私下再与房客协商解决。凡此种种，都会使个人出租房屋缴纳的税金无形流失。

    朱先生提醒房东们说，《办法》对拒不向地税机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料或提供虚假资料；发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经地税机关责令限期申报，逾期仍不申报；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由这３种情形的，地税机关将可以按建筑面积核定其应纳税额，这个税额算起来肯定会比租金收入乘以综合征收率高。

    朱先生举例，某人在南京新街口地区有一套建筑面积１００平方米的房子，假设地税部门不知此人的月租金收入，而该地段同类房屋目前平均月租金是２０００元，那么地税部门对“每平方米核定税额”的计算办法是：２０００（元）÷１００（平方米）×５％（综合征收率）＝１，那么其每月应纳税额应该是：１００（出租房建筑面积）×１（每平方米核定税额）＝１００元。如果这套房子因为种种原因实际租不到每月2000元，房东主动缴税的数额就会低于100元。因此，主动缴税就比被税务部门核定税额计征要划算。（李宗长 宋金萍 郑焱）