调查背景：今年可以说是杭州房地产市场的“多事之年”：3月份，杭州市政府出台了“购房入户”、“提高公积金贷款额度”等一系列重大的利好消息，让商品房和二手房市场信心快速回升，成交态势明显回暖；就在业内人士为市场回暖欢呼的时候，央行宣布，从4月28日开始上调金融机构的存款基准利率；尔后，“国六条”和“十五条”细化措施相继出台，其中要求套型面积在90平方米以下的住房必须占开发项目总面积的70%，以及对购房不足5年转让的需缴纳营业税；8月19日人民币存贷款基准利率的进一步上调、个税的征收等，都给楼市带来了不小的震动。

    借省13届房博会开展之际，早报会同云天财富置业、浙江阳光房地产投资顾问有限公司进行客户购房意向调查，以清晰的脉络和详尽的分析，廓清宏观调控后消费者的购房需求和购房意向。

    调查方式：此次调查采用问卷填写，辅以访谈的方式，调查对象是在房交会上有意购买物业的人群。共发放问卷300份，回收问卷278份，其中有效问卷234份，有效率84.17%。

    商品房

    1.关于需求：

    近8成的受访者表示会在近期内购房；而其中近43%的人为自住的首次置业者，可见杭州楼市的刚性需求依旧旺盛。

    外来人口的进入、家庭的分化、结婚、改善住房条件……这些都是构成了杭州楼市的刚性需求的成因，而这种满足自住的需求是楼盘销售的中流砥柱。而随着宏观调控的步步深入，改善住房条件的需求速度在逐渐减缓，这一类购房者在政策调空和价格走向的权衡中更容易陷入观望状态。

    本次的调查结果显示，近8成的受访者表示会在近期(半年至一年内)购房。42.3%的购房者购房的原因是为了解决无房问题，而改善住房条件的需求只占25.20%。由此可见，杭州楼市的需求呈现紧迫性。

    2.关于面积：

    自住的首次置业者偏好90—140平方米的住房，；50—90平方米的中小户型是投资者购房的首选。

    出于不同的购房目的，购房者在对购房面积和总价的需求是不同的：

    1、从调查结果可以看出，首次购房的消费者仍存在明显的“一步到位”的思想，追求“大而全”，消费阶梯化尚未形成。首次置业更偏向于购买90—140平方米的住房；调查中，40—60万元是首次置业购房者最能够承受的购房总价，这与购房者对面积的选择明显相悖——需求面积和心理总价存在明显落差。

    2、而为父母、子女入学等家人购房的情况，往往选择中小户型的房源以节省支出，一般50—90平方米是首选面积；改善住房条件、为家人购房都将心理总价设定在60—80万元之间。

    3、中小户型也是投资者购房的首选。投资者更愿意投资50—90平方米的中小户型，一来总价低，投资成本较少；其次，小户型在租赁市场和出售市场都较容易成交，风险小。值得注意的是，没有一个调查对象选择大户型(140平方米以上)和小户型(50平方米以下)为投资户型；投资购房都将总价在80万元作为能够承受的总价范围。

    综观杭城目前在手的一手房，总价在80万元以下的并不多见。正是这种需求面积和心理总价的错位，让购房者要么成为“房奴”，要么抑制购房需求。随着市场上中小户型的陆续上市，这种局面可能会有所缓解。

    3.关于投资：

    8成受访者依然将住宅列为楼市投资首选；而中小户型的写字楼将在未来成为楼市投资者的选择方向。

    杭州的住宅价格在前几年出现了飞速增长，住宅投资甚热。而随着营业税的征缴、个人所得税的征收，住宅价值的上升空间逐渐稀薄。但从本次调查的结果看，住宅仍然是楼市投资首选。有近8成的受访者表示，仍会将住宅列入投资购房的首选。选择投资商铺的占1成，其他物业形式占1成。

    分析原因，一是投资习惯的延续，导致投资者仍将目标放在住宅上；二是相较于商铺、写字楼等其他物业，住宅投资风险更小、操作更简单、门槛更低；三是由于杭州的写字楼投资市场尚未完全培育。但随着写字楼投资市场的逐步发育，相信中小户型的写字楼将会成为越来越多投资者的选择。(余丽/莫际芳)